First-time buyers · Người mua nhà lần đầu
First-Time Buyer Programs in Santa Clara & Alameda CountyChương Trình Hỗ Trợ Người Mua Nhà Lần Đầu — Santa Clara & Alameda County
Down-payment help, low-down loans and grants that actually exist right now — with honest notes on which ones are open, closed or waitlisted. Updated October 2026.Hỗ trợ tiền trả trước, khoản vay trả trước thấp và grant đang có thật — ghi rõ cái nào đang mở, đóng hay chờ. Cập nhật tháng 10/2026.
Start here: the four moves that get you approvedBắt đầu: bốn bước để được duyệt
1Pull your credit nowKéo credit ngayMost programs want 640–680+. Fixing one error or paying down one card can move you a tier.Đa số chương trình cần 640–680+. Sửa một lỗi hoặc trả bớt một thẻ có thể lên một bậc.
2Take the homebuyer classHọc lớp homebuyerAn 8-hour HUD-certified course is required by nearly every assistance program. Do it early — the certificate is good for a year.Lớp 8 tiếng do HUD chứng nhận, hầu hết chương trình đều bắt buộc. Học sớm — chứng chỉ có giá trị một năm.
3Get a real pre-approvalLấy pre-approval thậtFrom a lender who has closed CalHFA / county loans before. Not every lender can.Từ lender đã từng đóng hồ sơ CalHFA / county. Không phải lender nào cũng làm được.
4Pick an agent who knows the programsChọn agent rành chương trìnhAssistance loans add steps and time. Your offer has to be written so sellers still say yes.Vay hỗ trợ thêm thủ tục và thời gian. Offer phải viết sao cho seller vẫn gật đầu.
Statewide programs (CalHFA)Chương trình toàn tiểu bang (CalHFA)
CalHFA Open
MyHome Assistance Program
Up to 3–3.5% of priceTới 3–3.5% giá nhà
- Deferred second loan for down payment / closing costs — no monthly payment; repaid when you sell or refinance.
- Khoản vay thứ hai trả chậm cho tiền trả trước / chi phí đóng — không trả hàng tháng; trả lại khi bán hoặc refinance.
- 3.5% with a CalHFA FHA loan, 3% with conventional (dollar-capped — ask the lender for the current cap).
- 3.5% với khoản vay FHA của CalHFA, 3% với conventional (có mức trần — hỏi lender mức hiện tại).
- First-time buyer, 660+ credit, county income limits, owner-occupied, homebuyer education.
- Mua lần đầu, credit 660+, giới hạn thu nhập theo county, ở chính chủ, có học lớp homebuyer.
CalHFA Open
CalPLUS + ZIP
2–4.5% of the loan at 0%2–4.5% khoản vay, lãi 0%
- ZIP is a 0% deferred loan for closing costs, paired with a CalPLUS first mortgage (slightly higher rate).
- ZIP là khoản vay 0% trả chậm cho chi phí đóng, đi kèm khoản vay chính CalPLUS (lãi hơi cao hơn).
- Can be stacked with MyHome. Same basic eligibility.
- Có thể gộp chung với MyHome. Điều kiện tương tự.
CalHFA Closed — watch for next round
Dream For All (Shared Appreciation)
Up to 20% · max $150,000Tới 20% · tối đa $150,000
- The big one. Covers up to 20% of the price; when you sell, you repay the loan plus 20% of the appreciation (15% if your income is ≤ 80% AMI).
- Chương trình lớn nhất. Lo tới 20% giá nhà; khi bán, trả lại khoản vay cộng 20% phần tăng giá (15% nếu thu nhập ≤ 80% AMI).
- At least one borrower must be a first-generation buyer; all must be first-time buyers and California residents.
- Ít nhất một người vay phải là người mua thế hệ đầu tiên; tất cả phải mua lần đầu và cư trú tại California.
- Applications closed March 16, 2026; vouchers are being issued to those who applied. Get on the list for the next round — we'll tell you the moment it opens.
- Đóng nhận đơn ngày 16/3/2026; đang phát voucher cho người đã nộp. Ghi tên chờ đợt sau — mở là chúng tôi báo ngay.
Low-down loansVay trả trước thấp Always available
FHA · VA · Conventional 3% down
2026 loan limit: $1,249,125Giới hạn vay 2026: $1,249,125
- FHA — 3.5% down, flexible credit, up to $1,249,125 in Santa Clara & Alameda County (2026).
- FHA — trả trước 3.5%, credit linh hoạt, tới $1,249,125 ở Santa Clara & Alameda County (2026).
- VA — 0% down for veterans and active duty, no mortgage insurance.
- VA — 0% trả trước cho cựu quân nhân và quân nhân tại ngũ, không bảo hiểm khoản vay.
- HomeReady / Home Possible — 3% down conventional for buyers at or below 80% AMI, with cheaper mortgage insurance.
- HomeReady / Home Possible — conventional trả trước 3% cho người ≤ 80% AMI, bảo hiểm rẻ hơn.
- Gift funds from family are allowed on all three.
- Cả ba đều cho phép tiền gia đình tặng (gift).
Santa Clara County & San JoseSanta Clara County & San Jose
Santa Clara County · Housing Trust SV Ended
Empower Homebuyers SCC
Was up to 17% of priceTừng hỗ trợ tới 17% giá nhà
- The county's Measure A down-payment program is fully subscribed and no longer taking applications. Listed here so you don't chase it.
- Chương trình Measure A của county đã hết quỹ, không nhận đơn nữa. Ghi ở đây để anh chị khỏi mất công tìm.
- Join Housing Trust's interest list — new county money tends to flow through them first.
- Ghi tên vào interest list của Housing Trust — quỹ mới của county thường đi qua họ trước.
Housing Trust SV Closed — funds allocated
HELP — Homebuyer Empowerment Loan
Up to 10% of priceTới 10% giá nhà
- Aimed at buyers earning slightly too much for the other programs. Funds are allocated for now; it has reopened before when money came back.
- Dành cho người có thu nhập hơi cao hơn mức các chương trình khác. Hiện hết quỹ; từng mở lại khi có tiền.
City of San Jose Housing Dept. Check status
San Jose homebuyer assistance & BMR homesHỗ trợ của City of San Jose & nhà BMR
Deferred loans · below-market homesVay trả chậm · nhà giá dưới thị trường
- The city's down-payment loan has opened and closed with funding over the years; its Below-Market-Rate (BMR) ownership units are the steadier path for ≤ 120% AMI households.
- Khoản vay trả trước của thành phố lúc mở lúc đóng tùy quỹ; nhà BMR (giá dưới thị trường) là đường ổn định hơn cho hộ ≤ 120% AMI.
- Sunnyvale, Santa Clara, Mountain View, Palo Alto and Milpitas run their own BMR programs too.
- Sunnyvale, Santa Clara, Mountain View, Palo Alto và Milpitas cũng có BMR riêng.
Lender & bank grantsGrant từ ngân hàng Open
Bank grants you don't repayGrant ngân hàng không phải trả lại
$7,500 – $17,500$7,500 – $17,500
- Several big banks offer closing-cost and down-payment grants in Bay Area census tracts (Bank of America's grants can reach $17,500 combined). Income or location based, not always first-time.
- Vài ngân hàng lớn có grant cho chi phí đóng và tiền trả trước theo khu vực ở Bay Area (Bank of America có thể tới $17,500 gộp). Dựa vào thu nhập hoặc địa điểm, không nhất thiết mua lần đầu.
- Free money, but the lender's rate and service matter more. We compare both.
- Tiền cho không, nhưng lãi suất và dịch vụ của lender quan trọng hơn. Chúng tôi so cả hai.
Alameda County (Fremont, Hayward, Union City, Newark…)Alameda County (Fremont, Hayward, Union City, Newark…)
Housing Trust SV Open
Home Access Program
Up to 40% · max $200,000Tới 40% · tối đa $200,000
- 30-year deferred loan, no monthly payments; principal and simple interest due at sale, refinance or year 30.
- Vay 30 năm trả chậm, không trả hàng tháng; gốc và lãi đơn trả khi bán, refinance hoặc năm thứ 30.
- Household income ≤ 80% AMI (about $135,750 for a family of four in Alameda County). You bring 3% down + 2% closing.
- Thu nhập hộ ≤ 80% AMI (khoảng $135,750 cho gia đình 4 người ở Alameda County). Anh chị góp 3% trả trước + 2% chi phí đóng.
- Homes in Alameda or Contra Costa County. Start with their self-assessment and the education class — don't write offers until you have the eligibility letter.
- Nhà ở Alameda hoặc Contra Costa County. Bắt đầu bằng bài tự đánh giá và lớp học — đừng viết offer trước khi có thư xác nhận đủ điều kiện.
Alameda County Opens in rounds
AC Boost
Up to $210,000Tới $210,000
- Shared-appreciation down-payment loan from Measure A1, no payments during the loan. For first-time, middle-income buyers who live or work in Alameda County.
- Vay trả trước chia sẻ tăng giá từ Measure A1, không trả trong thời gian vay. Cho người mua lần đầu, thu nhập trung bình, sống hoặc làm việc ở Alameda County.
- Applications open in periodic rounds with a lottery and preference groups (teachers, first responders, displaced residents). Sign up for their alerts.
- Nhận đơn theo đợt, có xổ số và nhóm ưu tiên (giáo viên, lính cứu hỏa/cảnh sát, người bị di dời). Đăng ký nhận thông báo của họ.
Ken's take — what most first-time buyers get wrongGóc nhìn của Ken — điều người mua lần đầu hay hiểu sai
They start the paperwork when they find the house.Tìm được nhà rồi mới bắt đầu giấy tờ. Too late. Assistance programs need the education certificate, income review and an eligibility letter before an offer. Start 60–90 days ahead and you'll be the rare assisted buyer who can close in 30 days.Trễ rồi. Chương trình hỗ trợ cần chứng chỉ lớp học, xét thu nhập và thư đủ điều kiện trước khi viết offer. Bắt đầu sớm 60–90 ngày, anh chị sẽ là người hiếm hoi được hỗ trợ mà vẫn đóng được trong 30 ngày.
"Free money" isn't always the cheapest money."Tiền cho không" chưa chắc là tiền rẻ nhất. A 20% shared-appreciation loan on a San Jose house that gains $400,000 in ten years costs you $80,000 at sale. Sometimes a seller credit toward a rate buydown, or simply 5% down with PMI, wins. We run both numbers before you decide.Vay chia sẻ tăng giá 20% trên căn nhà San Jose tăng $400,000 trong mười năm, lúc bán anh chị trả $80,000. Có khi seller credit để mua giảm lãi, hoặc đơn giản trả trước 5% với PMI, lại lợi hơn. Chúng tôi tính cả hai trước khi anh chị quyết định.
The sharp opinion:Ý kiến thẳng: in a multiple-offer market, an assisted offer loses on terms, not price. The fix is a lender who closes these loans fast, a full pre-underwrite, and an agent who can explain the program to the listing side in one phone call. That's the job.khi nhiều offer cạnh tranh, offer có hỗ trợ thua vì điều khoản, không phải vì giá. Cách gỡ: lender đóng nhanh loại vay này, pre-underwrite đầy đủ, và agent giải thích được chương trình cho bên bán trong một cú điện thoại. Đó là việc của tôi.
Not sure which program fits?Chưa biết chương trình nào hợp?
Send Ken your income, savings and the cities you're considering. You'll get a plain-language answer — in English or Vietnamese — within one business day.Gửi Ken thu nhập, tiền tiết kiệm và thành phố anh chị đang nhắm. Sẽ có câu trả lời dễ hiểu — tiếng Anh hoặc tiếng Việt — trong một ngày làm việc.
Program terms, income limits and availability change often. Figures above were checked in October 2026 against CalHFA, Housing Trust Silicon Valley, Alameda County HCD and FHFA sources; always confirm with the program and your lender before relying on them. Ken Lam, Broker Associate, BRG Realty Corp, DRE #01401822 — not a lender.Điều khoản, giới hạn thu nhập và tình trạng quỹ thay đổi thường xuyên. Số liệu trên được kiểm tra tháng 10/2026 từ CalHFA, Housing Trust Silicon Valley, Alameda County HCD và FHFA; luôn xác nhận lại với chương trình và lender trước khi quyết định. Ken Lam, Broker Associate, BRG Realty Corp, DRE #01401822 — không phải lender.
